Immobilier fractionné 2026 : comparatif des meilleures plateformes
🏠 Pendant longtemps, investir dans l'immobilier nécessitait un apport de plusieurs dizaines de milliers d'euros. En 2026, ce n'est plus le cas : avec un euro, dix euros, ou cent euros, il est possible d'investir dans la pierre, de percevoir des loyers ou de financer des projets immobiliers avec des rendements ciblant 10% par an et plus.
Mais "immobilier fractionné", "crowdfunding immobilier" et "SCPI numérique" désignent des réalités très différentes. Rendements, risques, liquidité, fiscalité : tout varie d'un modèle à l'autre. Ce comparatif vous aide à choisir la plateforme adaptée à votre profil. Données vérifiées en mai 2026.
1. Les 3 grandes familles à connaître
Avant de comparer les plateformes, il est indispensable de comprendre que ces services ne fonctionnent pas du tout de la même façon. Investir 1 000 € sur La Première Brique et 1 000 € sur Tantiem, c'est faire deux investissements radicalement différents.
🏗️ Crowdfunding immobilier
Vous prêtez de l'argent à un promoteur ou marchand de biens pour financer une opération (construction, rénovation, revente).
- Capital bloqué pendant toute la durée du projet (6 à 36 mois)
- Capital + intérêts remboursés à l'échéance
- Rendements élevés (9 à 12%)
- Pas de loyers mensuels
🏘️ Fractionné locatif
Vous détenez des parts d'un bien immobilier loué et percevez des loyers au prorata de votre mise.
- Revenus mensuels (loyers)
- Pas de date d'échéance fixe
- Possible plus-value à la revente du bien
- Rendements plus modérés (5 à 10%)
🏦 SCPI numérique
Vous investissez dans des fonds immobiliers collectifs (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), accessibles via des courtiers en ligne avec cashback sur les frais.
- Cadre réglementaire très encadré (AMF)
- Rendements stables (4 à 6%/an)
- Horizon long terme
- Ticket d'entrée souvent plus élevé
2. Tableau comparatif : toutes les plateformes d'un coup d'oeil
Voici les 7 plateformes couvertes dans ce comparatif, classées par type d'investissement :
| Plateforme | Type | Ticket min. | Rendement cible | Durée | Point fort |
|---|---|---|---|---|---|
 La Première Brique |
Crowdfunding | 1 € | 10,53% moy. | 6-18 mois | 0 perte en capital depuis 2019 |
| Crowdfunding | 100 € | 11,50% moy. | 12-36 mois | Meilleur rendement moyen | |
| Crowdfunding | 1 000 € | 10,14% en 2025 | 12-24 mois | Adossée au groupe Tikehau Capital | |
 Bricks |
Crowdfunding obligataire | 10 € | 9,15% TRI net | 24 mois en moy. | Indicateurs de performance publiés en détail |
 Tantiem |
Fractionné locatif | 100 € | 8-10% cible | 5-10 ans | Immo commercial, fiscal simplifié |
| SCPI numérique | Selon la SCPI | 4-6% | Long terme | Cashback 3% sur les SCPI éligibles |
Les rendements indiqués sont des moyennes historiques ou des cibles annoncées par les plateformes. Ils ne constituent pas une garantie de performance future.
3. Crowdfunding immobilier : La Première Brique, Tokimo, Homunity et Bricks
Le crowdfunding immobilier est le segment le plus dynamique en France. Le principe est simple : des particuliers prêtent collectivement de l'argent à des opérateurs immobiliers professionnels. En échange, ils perçoivent des intérêts fixes sur la durée du projet, puis récupèrent leur capital à l'échéance. Toutes les plateformes sérieuses disposent de l'agrément PSFP (Prestataire de Services de Financement Participatif) délivré par l'AMF.
La Première Brique : la référence accessible dès 1 €
Fondée en 2019, La Première Brique est aujourd'hui l'une des plateformes de crowdfunding immobilier les plus reconnues en France. Son bilan : plus de 800 projets financés, plus de 349 millions d'euros collectés et surtout, 0 € de perte en capital sur l'ensemble des projets remboursés.
Le rendement brut moyen sur les projets finalisés atteint 10,53% par an, ce qui est significativement supérieur au Livret A (3% en 2025) ou à un fonds euros en assurance-vie (2 à 3%). La durée des projets est courte, généralement entre 6 et 18 mois, ce qui limite l'immobilisation du capital.
Sa principale singularité : le ticket d'entrée à 1 €. Cela permet de tester la plateforme sans risque significatif, de diversifier sur de nombreux projets simultanément, et d'investir même avec un budget modeste.
✅ Points forts
- • Ticket d'entrée à 1 €, le plus bas du marché
- • 0 perte en capital sur 800+ projets remboursés
- • Rendement moyen parmi les plus élevés (10,53%)
- • Durées courtes (6-18 mois), capital non immobilisé longtemps
- • Agrément PSFP AMF, plateforme rigoureusement encadrée
⚠️ Limites à connaître
- • Capital bloqué pendant toute la durée du projet
- • Pas de marché secondaire pour sortir avant l'échéance
- • Certains projets subissent des retards de remboursement
- • Intérêts soumis à la flat tax de 30%
Tokimo : le meilleur rendement moyen depuis 2022
Lancée en juin 2022 par Christopher Wangen et Matthieu Degli Innocenti, Tokimo est la plateforme la plus récente de ce comparatif, mais elle affiche le rendement moyen le plus élevé : 11,50% par an sur l'ensemble de ses projets remboursés. Son propre simulateur retient toutefois 11,37%, et la plateforme ne publie pas de taux de défaut : le lien « Indicateurs de performances » de son site était inopérant lors de notre dernière vérification.
Tokimo revendique une communauté de 20 000 investisseurs. La durée des projets est légèrement plus longue que chez La Première Brique (12 à 36 mois), mais les rendements proposés compensent cette immobilisation plus longue.
L'agrément PSFP AMF (dossier n°FP-2023-3) a été obtenu en 2023. Les projets financés sont principalement des opérations de promotion immobilière et de marchand de biens sur des biens résidentiels et commerciaux. Longtemps limitée à la France, la plateforme a ouvert des opérations à l'étranger, notamment à Bali en Indonésie : elles relèvent d'un autre droit de la propriété et d'une autre fiscalité, à lire attentivement sur la fiche projet.
Bon à savoir : le code parrainage Tokimo ajoute 1% de rendement supplémentaire sur votre premier investissement (dès 100 €), versé au moment du remboursement du projet.
✅ Points forts
- • Rendement moyen le plus élevé du comparatif (11,50%)
- • 0 perte en capital depuis le lancement
- • Ticket d'entrée accessible à 100 €
- • 0% de frais pour les investisseurs
- • Agrément PSFP AMF obtenu en 2023
⚠️ Limites à connaître
- • Historique plus court que les concurrents (créée en 2022)
- • Durées de 12 à 36 mois, capital immobilisé plus longtemps
- • Pas de marché secondaire
- • Volume de projets disponibles encore limité
Homunity : le sérieux institutionnel du groupe Tikehau Capital
Homunity est la plateforme la plus institutionnelle de ce comparatif : c'est une filiale du groupe Tikehau Capital, l'un des plus grands gestionnaires d'actifs alternatifs en Europe, présent dans 17 pays avec plus de 51 milliards d'euros sous gestion. Cette appartenance à un grand groupe renforce la crédibilité des projets sélectionnés et la rigueur des processus d'audit.
Les rendements cibles se situent entre 9 et 12% par an, sur des durées de 12 à 24 mois. Chaque dossier est analysé en profondeur par une équipe expérimentée avant d'être mis en ligne. Des bulletins de suivi réguliers informent les investisseurs de l'avancement de chaque opération.
La contrepartie de ce positionnement premium est le ticket d'entrée : 1 000 € minimum par projet. Homunity s'adresse donc davantage aux investisseurs disposant d'un capital à allouer, souhaitant bénéficier d'une sélection rigoureuse de projets et d'un suivi professionnel.
✅ Points forts
- • Adossée au groupe Tikehau Capital (15+ milliards sous gestion)
- • Projets audités avec une rigueur institutionnelle
- • Rendements cibles compétitifs (9-12%)
- • Durées courtes (12-24 mois)
- • Bulletins de suivi réguliers par projet
⚠️ Limites à connaître
- • Ticket minimum de 1 000 €, peu accessible aux petits budgets
- • Pas de marché secondaire
- • Moins de projets disponibles en simultané
- • Capital bloqué jusqu'à l'échéance
Bricks : le crowdfunding obligataire dès 10 €
Bricks est souvent présentée comme une plateforme d'immobilier fractionné, mais ce n'est plus son modèle. Depuis son premier financement obligataire en 2023, elle fonctionne comme les trois plateformes ci-dessus : vous prêtez à des opérateurs immobiliers en souscrivant des obligations de 10 € (les "Bricks"), vous percevez des intérêts selon l'échéancier du projet, puis votre capital vous est remboursé à l'échéance. Le modèle initial de royalties locatives, antérieur à 2022, a été abandonné. La plateforme est agréée PSFP par l'AMF sous le numéro FP-2023-08.
C'est aussi la plus transparente du comparatif sur ses résultats : elle publie le détail de ses indicateurs, taux de défaut compris. Au 4 juillet 2026, elle affiche 297 projets financés, 324 millions d'euros collectés, un taux de rendement interne net de frais de 9,15% et une durée moyenne d'emprunt de 24 mois. Le taux de défaut au sens du règlement européen 2020/1503 s'établit à 4,71%, pour aucune perte définitive en capital à ce jour.
✅ Points forts
- • Ticket d'entrée à 10 €, très accessible
- • Indicateurs de performance et taux de défaut publiés en détail
- • Aucune perte définitive en capital à ce jour
- • Investissement automatique gratuit selon vos critères
- • Diversification possible sur de nombreux projets
⚠️ Limites à connaître
- • Pas de loyers mensuels : ce n'est pas de l'investissement locatif
- • Capital bloqué jusqu'à l'échéance (24 mois en moyenne)
- • 14 projets en procédure collective ou judiciaire au 04/07/2026
- • Taux de défaut de 4,71% sur l'ensemble des millésimes
4. Fractionné locatif : Tantiem
Le fractionné locatif fonctionne différemment : le bien est loué, et vous percevez une part des loyers chaque mois au prorata de votre mise. C'est le modèle le plus proche de ce que l'on entend intuitivement par "investissement locatif", avec une rentabilité cible de 8 à 10% chez Tantiem contre 9 à 12% en crowdfunding, mais sur un horizon nettement plus long.
Une seule plateforme de ce comparatif relève encore de cette famille. Bricks, longtemps citée comme la référence du fractionné locatif, est passée au crowdfunding obligataire en 2023 : elle figure désormais dans la section précédente.
Tantiem : l'immobilier commercial avec fiscalité simplifiée
Tantiem adopte un positionnement original : investir dans de l'immobilier commercial (supermarchés, boutiques) loué à des enseignes nationales reconnues. Ce type de locataires (grandes enseignes) présente un risque de défaillance très faible comparé à des locataires particuliers, ce qui sécurise les loyers.
Les investissements prennent la forme d'obligations nominatives, sur un horizon annoncé de 5 à 10 ans selon les projets. Un acte notarié portant hypothèque légale du prêteur de deniers est pris sur chaque bien : il vise la défaillance de Tantiem, pas le risque locatif. Les loyers sont versés chaque mois, et Tantiem affiche une rentabilité cible de 8 à 10% par an, pour un rendement effectivement versé de 6,8% net de frais en 2025. Particularité notable : la fiscalité est gérée par la plateforme via un prélèvement à la source à la flat tax, et les montants sont pré-remplis dans votre déclaration, qu'un Imprimé Fiscal Unique vous permet de contrôler.
✅ Points forts
- • Locataires enseignes nationales, risque de défaillance faible
- • Hypothèque légale du prêteur de deniers prise sur chaque bien, en cas de défaillance de Tantiem
- • Loyers mensuels dès 100 € investi
- • Flat tax prélevée à la source et montants pré-remplis dans la déclaration
- • 0 € de frais d'entrée et de sortie, 5% de frais de gestion sur les loyers
⚠️ Limites à connaître
- • Engagement long de 8 ans, peu de flexibilité
- • Rendement dans la partie basse du comparatif (5-7%)
- • L'immobilier commercial peut souffrir de la montée du e-commerce
- • Aucun marché secondaire : les parts restent immobilisées jusqu'à la revente du bien
5. SCPI numérique : Epargnoo
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) existent depuis les années 1960. Ce sont des fonds collectifs investis dans des parcs immobiliers diversifiés (bureaux, commerces, résidentiel...) et gérés par des sociétés de gestion agréées par l'AMF. En 2026, elles affichent un rendement moyen autour de 4,5% par an, ce qui est inférieur aux plateformes de crowdfunding, mais avec un niveau de risque et une volatilité généralement plus faibles.
Le problème traditionnel des SCPI : des frais d'entrée élevés (de 8 à 12% selon les SCPI). Epargnoo résout ce problème en proposant un cashback de 3% sur les SCPI éligibles lors de la souscription, ce qui améliore significativement la rentabilité réelle pour l'investisseur.
Epargnoo : le meilleur accès aux SCPI en 2026
Epargnoo permet d'accéder aux meilleures SCPI du marché depuis un parcours 100% digital, avec des simulateurs personnalisés pour comparer les rendements et optimiser son allocation. En plus du cashback sur les frais d'entrée, Epargnoo propose un bonus de bienvenue de 100 € dès votre premier investissement, auquel s'ajoutent 70 € reversés par le parrain (code THGU2959), soit un total de 170 € de bonus.
✅ Points forts
- • Cashback de 3 à 5% sur les frais d'entrée SCPI
- • Bonus total de 170 € avec code parrainage
- • Cadre très encadré (AMF), idéal pour les profils prudents
- • Diversification sur un parc immobilier professionnel large
- • Revenus trimestriels stables sur le long terme
⚠️ Limites à connaître
- • Rendement plus faible (4-6%), horizon long terme nécessaire
- • Ticket de 1 000 € minimum pour le bonus
- • Moins liquide que le crowdfunding court terme
- • Des frais d'entrée subsistent malgré le cashback
6. Quel profil pour quelle plateforme ?
Il n'existe pas de "meilleure" plateforme universelle. Le bon choix dépend de votre budget, de votre horizon d'investissement et de votre tolérance au risque.
| Mon profil | Plateforme recommandée | Pourquoi |
|---|---|---|
| Débutant, moins de 100 € | La Première Brique | Dès 1 €, 0 perte en capital, le meilleur point d'entrée |
| Cherche le rendement maximum | Tokimo | 11,50% de rendement moyen, le plus élevé du comparatif |
| Veut des revenus mensuels | Tantiem | Loyers redistribués chaque mois, dès 100 €, sur des commerces loués à des enseignes nationales |
| Profil institutionnel, budget élevé | Homunity | Projets audités par un acteur du calibre de Tikehau Capital |
| Épargne long terme, profil prudent | Epargnoo (SCPI) | Rendement stable, cadre AMF rigoureux, cashback sur frais |
| Veut diversifier | 2-3 plateformes combinées | Ex : LPB (court terme) + Bricks (obligataire, 24 mois) + Epargnoo (long terme) |
7. Les risques à connaître avant d'investir
L'immobilier fractionné et le crowdfunding offrent des rendements attractifs, mais ils ne sont pas sans risques. Voici les principaux points de vigilance :
-
💸 Risque de perte en capital
Contrairement à un Livret A, votre capital n'est pas garanti. Si l'opérateur immobilier fait défaut, vous pouvez perdre une partie ou la totalité de votre mise. Le bilan "0 perte en capital" affiché par certaines plateformes reflète leur historique passé, pas une garantie future.
-
⏳ Risque de liquidité
En crowdfunding, votre capital est bloqué jusqu'à l'échéance du projet. Il n'est pas possible de récupérer son argent avant la fin, sauf exception. En fractionné locatif, un marché secondaire existe parfois, mais la liquidité dépend de la demande du moment.
-
🕐 Risque de retard
Les projets de promotion immobilière (construction, rénovation) peuvent prendre du retard pour des raisons techniques, administratives ou réglementaires. Un projet prévu sur 12 mois peut s'étirer à 18 ou 24 mois, décalant le remboursement et réduisant la rentabilité annualisée effective.
-
📋 Vérifier l'agrément PSFP
En France, toute plateforme de financement participatif doit être agréée PSFP par l'AMF depuis 2023. Vérifiez systématiquement la présence de cet agrément sur le site de l'AMF avant d'investir. Toutes les plateformes de ce comparatif disposent de leur agrément ou de leur inscription auprès des autorités compétentes.
-
💰 Fiscalité : flat tax de 30%
Les intérêts perçus via le crowdfunding immobilier et les loyers du fractionné locatif sont soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30% (12,8% IR + 17,2% prélèvements sociaux). Sur un rendement brut de 10%, le rendement net après impôts est donc d'environ 7%. Certaines plateformes comme Tantiem appliquent ce prélèvement directement à la source.
8. Simulation concrète : 1 000 € sur 3 plateformes
Voici comment un investisseur débutant pourrait répartir 1 000 € pour diversifier ses risques et combiner plusieurs horizons :
Stratégie de diversification sur 12 mois :
| Plateforme | Montant | Rendement cible | Gain estimé / an |
|---|---|---|---|
| La Première Brique | 333 € | 10,5% | ~35 € |
| Bricks (obligataire) | 333 € | 9,15% | ~30 € |
| Tokimo | 334 € | 11,5% | ~38 € |
| Total | 1 000 € | ~10,4% | ~104 € bruts |
Après flat tax (30%), le gain net estimé est d'environ 70 € pour la première année. Ces estimations sont basées sur les rendements historiques des plateformes et ne garantissent pas les performances futures.
👉 En ajoutant 100 €/mois en DCA sur les projets courts de La Première Brique, l'effet de capitalisation commence à jouer dès la deuxième année.
9. Notre verdict : quelle plateforme choisir en 2026 ?
🏆 Meilleur pour débuter
La Première Brique
Dès 1 €, 0 perte en capital depuis 2019, rendement de 10,53%. La référence pour les débutants.
🚀 Meilleur rendement
Tokimo
11,50% de rendement moyen annoncé, communauté active. À réserver à ceux qui acceptent l'absence de taux de défaut publié.
📊 Le plus transparent sur ses résultats
Bricks
Dès 10 €, 9,15% de TRI net, taux de défaut publié. Le crowdfunding le plus lisible.
🏦 Meilleur pour l'épargne long terme
Epargnoo (SCPI)
Cashback 3% + bonus 170 €, cadre AMF, rendements stables. L'option patrimoniale.
🏠 Conclusion : diversifiez, commencez petit, augmentez progressivement
L'immobilier fractionné ne remplace pas l'investissement immobilier direct, mais il en offre les bénéfices essentiels (rendements, revenus locatifs, exposition pierre) sans les contraintes (apport, gestion, frais de notaire). En 2026, il est raisonnable de considérer ces plateformes comme une brique complémentaire dans un portefeuille diversifié, aux côtés d'ETF et d'une épargne de précaution.
Notre recommandation : commencez par La Première Brique avec un petit ticket pour vous familiariser avec le fonctionnement, puis diversifiez progressivement sur Tokimo ou Bricks pour le crowdfunding, ou sur Tantiem si vous préférez des loyers versés chaque mois. Retrouvez les codes parrainage de toutes ces plateformes dans notre section Investissement.
